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二手房交易要留意“居住权”
作者:仁格    发布时间:

新中国首部民法典诞生了,并将于半年后正式实施。那么,这部包罗万象的法典对房地产市场有没有影响呢?有。

其中关于居住权的规定,将对二手房屋及宅基地市场的买卖交易产生深远影响。

居住权都是什么呢?

什么是“居住权”呢?

官方解释:居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

此次《民法典》在物权编中,大家比较关注的有房屋70年产权到期后怎么办的问题。此次《民法典》第三百五十九条中这么规定的:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。不过值得注意的是,续期费用的缴纳或者减免,还需要依照法律、行政法规的规定办理。

除此之外,在《民法典》物权编中还增加了“居住权”这一法条。新增“居住权”的用益物权,实际上是把居住权和所有权分开,设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍。甚至就算房屋完成了过户,因为所购买的房屋已经登记了居住权,买房也可能无法入住。而“居住权”的消灭,是居住权期限届满或者居住权人死亡,居住权消失。

通俗地说假使你没有房屋所有权(产权),但只要有居住权,你仍然可以大摇大摆的住在房屋里,在约定期限内,即便房屋产权人也不能拿你咋滴。哪怕房子被卖了,新的买家也不能拿你咋滴,更不能撵人。

是不是很霸道!

在我国土地使用权和房屋所有权是二位一体的关系,房屋使用权也依附于房屋所有权。在大家的固有认知里,只要房产证上写的是你的名字,你就有权享有房屋的居住、收租及处置的权益。只要不经过你允许,任何占有你房子的行为都是非法的。

设立居住权的目的就是要将房屋所有权、土地使用权和使用权分离开来,不再是从属关系而是同等重要。所以,“居住权”一出,还抱着之前的认知行事,是要撞墙的。

有关居住权这几点需要注意:

1、居住权无偿设立,也就是说,享有“居住权”的人无须缴纳租金什么的。有偿则是例外,需双方另行约定。

2、居住权对于双方口头协议或私下草拟个协议是不算数的。需要有书面形式的合同约定,同时要向有关部门申请备案登记,否则是无效的。

3、居住权不得转让、继承,若居住权期间届满或者居住权人死亡,居住权则自动消灭。既是说,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。

4、设立居住权的住宅不得出租。这里可有两方面理解,一房屋所有者不得擅自将其出租,二享有居住权的人不得将其转租。

5、居住权期限没有限制,可自行设立,5年、20年、50年都可,原则不超过房屋产权的剩余年限。

不妨设想一下下面几个场景,可能会经常出现:

NO.1:

一对新人谈婚论嫁,婚房为男方所买,若房产证上加上女方名字,男方及其家人或许很不乐意;若不加,女方或许又不开心了。

怎么办呢?民法典一实施,就有了相对周全的解决方案:大家各退一步,男方保留所有权,给女方居住权。

但不幸的是,后来二人还是离婚了,男方选择出售房屋,而女方则有权继续居住。

NO.2:

一个老人在弥留之际,或感恩于保姆的倾心照顾,或是出于对老伴或其他亲属的担忧,但同时又考虑到子女的利益和诉求,立下遗嘱,将房屋居用权让渡于保姆、老伴或其他亲属,10年、20年或者住到他们去世;而房屋所有权还是有子女来继承。

当然,保姆或亲属子女无法占有或转卖房屋,这也是对房屋所有权人的一种保护。

NO.3:

一些无儿无女、钱财不多的老人,迫于生计,在保留房屋居住权的同时,选择出售房屋,回笼资金改善生活。

那么问题来了!

居住权不影响所有权,所有权也不影响居住权。购房者买二手房时要是马大哈,稀里糊涂地买到了这种带有让渡了居住权的房屋,真得就要欲哭无泪了:因为你既不能自住,也不能出租,还不能向居住权人收取租金,还要自己还着房贷。

所以从明年起,大家买二手房时,必须做更详尽的背景调查。

若明年你还在蒙眼去买卖或租赁二手房及相关不动产,保不准就会被磕到头破血流。

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